LRL følger med på det internasjonale markedets reaksjon på/verdinedsettelse av boliger/hytter grunnet naboskap til vindkraftverk.

Dommer, som kan skape presedens, legges inn her.

Den danske regjering ønsker at eiendommer skal vurderes etter objektive kriterier. Helt greit at det slås fast:

Nærhet til vindkraftverk/turbiner, motorvei og jernbane påvirker eiendomsverdien!

Skov, havudsigt, vindmøller og motorveje vil afgøre din ejendomsvurdering 

Det såkalte Engbergutvalget har nettopp framlagt sitt syn på hvordan en framtidig vurderingsmetode skal forhindre uensartet og ugjennomsiktig eiendomsvurdering.

Utvalget, som regjeringen nedsatte for et år siden, har arbeidet med forskjellige metoder, og er kommet fram til at den mest avbalanserte vurderingsmetoden er å fastslå vurderingene utfra objektive kriterier.

http://politiken.dk/oekonomi/bolig/ECE2392671/skov-havudsigt-vindmoeller-og-motorveje-vil-afgoere-din-ejendomsvurdering/ 

BT-Nyheter 12.09.14:

Vand, vindmøller, jernbane og skov bliver nu afgørende for din ejendomsvurdering, hvis ejendomsskat-udvalgets forslag bliver fulgt.

Har din nabo en støjende vindmølle, krydser jernbanen gennem din baghave, eller har du en motorvej for enden af villavejen. Så skal du betale lavere ejendomsskat. Til gengæld skal du betale mere, hvis du har udsigt til skov, hav eller sø. Sådan lyder i hvert fald en række anbefalinger om fremtidens ejendomsskat for landets ca. 1,7 mio. boligejere, som det såkaldte Engberg-udvalg i går præsenterede på Nationalmuseet i København. Ifølge udvalget skal din ejendomsvurdering fremover beregnes via en bred vifte af objektive parametre, hvoraf et af de mere interessante indslag er gps-data, som vil betyde, at eksempelvis afstanden til havet, en hovedvej eller sågar en højspændingsledning vil komme til at indgå i din samlede ejendomsværdi. Det betyder samtidig, at du ikke skal forvente, at der kommer en lokal synsmand på besøg for at vurdere om dine nyhøvlede gulve eller nymalede vægge har betydning for din boligs værdi. Sådanne subjektive vurderinger er helt afskrevet i den nye vurderingsmodel.

Den danske verditapsordningen som følge av oppstilling av vindturbiner

I motsetning til Norge har Danmark en verditapsordning viss formål er:

«å sikre, at den, der opstiller vindmøller, bliver forpligtet til at betale for det eventuelle værditab, der forårsages på ejendomme i området som følge af opstillingen. Værditabsordningen giver naboer til kommende vindmøller mulighed for at anmelde krav om erstatning for værditab, hvis de mener, at deres beboelsesejendom vil tabe i værdi som følge af vindmølleopstillingen. En evt. erstatning, som måtte blive tilkendt naboen, skal udbetales af vindmølleopstilleren.»

Reglerne for værditabsordningen findes i lov om fremme af vedvarende energi (VE-loven), jf. lovbekendtgørelse nr.1330 af 25. november 2013, §§ 6-12.

Reglerne administreres af Energinet.dk, De Fire Vindmølleordninger.

Bemerk:

• Der kan anmeldes krav om erstatning for værditab på beboelsesejendomme.
• Udgør værditabet 1 % eller mindre af beboelsesejendommens værdi, betales der ikke erstatning.
• Hvis ejeren af beboelsesejendommen har været medvirkende til opstilling af vindmøllerne, f.eks. udlejet jord til mølleopstillingen, kan erstatningen nedsættes eller helt bortfalde.
• Naboer, hvis beboelsesbygninger ligger helt eller delvist inden for en afstand af 6 x møllehøjden fra en af de kommende møller, kan anmelde krav gratis. Øvrige naboer skal sammen med anmeldelsen indbetale et gebyr på 4.000 kr., da opstilleren ellers ikke er forpligtet til at betale værditabserstatning.
• Værditabet fastsættes af Taksationsmyndigheden, som er en uafhængig offentlig myndighed nedsat af klima-, energi- og bygningsministeren.
• Ved vurderingen af værditabet tages følgende i betragtning:

* Støjgener, herunder gener fra lavfrekvent støj
* Gener som følge af skyggekast
* Visuel påvirkning

Taksationsmyndighedens afgørelser kan ikke ankes til en anden administrativ myndighed. 

Taksationsmyndighedens afgørelser kan dog af anmelderen eller af opstilleren indbringes for domstolene som et søgsmål mellem de to. Har opstilleren betalt for værditab i overensstemmelse med Taksationsmyndighedens afgørelse, skal indbringelse for domstolene dog ske inden 3 måneder fra betalingstidspunktet.

I følge verditapsordningen skal krav om erstatning anmeldes før vindturbinene stilles opp. Det er en kjent sak at utbetalinger for verditap er som smuler å regne, og erstatter ikke på noen måte den faktiske verdinedsettelsen av boliger som er berørt av vindturbiner!

Kilde:

http://www.energinet.dk/SiteCollectionDocuments/Danske%20dokumenter/El/Videnblad%20om%20v%C3%A6rditabsordningen.pdf

04-09-2014 

Advokat, partner Søren Stenderup Jensen har netop offentliggjort en artikel i det seneste nummer af International Law Office (ILO). Artiklen vedrører en Vestre Landsrets dom, der fordobler erstatningen til en vindmøllenabo. 

I forbindelse med opførelsen af en vindmølle ydes der erstatning til de kommende naboer. Denne erstatning beregnes som regel, inden møllen opstilles, og tager således ikke afsæt i reelle støjgener og ejendomsværditab.

Hidtil har det hørt til sjældenhederne, at naboer har fået tilkendt erstatning efter en vindmølle er sat i drift. Søren Stenderups artikel vedrører imidlertid en sag, hvor Vestre Landsret har valgt at fordoble erstatningen til vindmøllenaboer - blandt andet fordi en syns- og skønsmand vurderede de faktiske støjgener og ejendomsværditab som værende højere end taksationsmyndighedernes estimater.
Søren Stenderup konkluderer, at dommen er vigtig, idet den giver naboer mulighed for at søge om erstatning efter vindmøllernes opførelse, og dommen giver tillige anledning til optimisme blandt vindmøllenaboer, som er uenige i taksationsmyndighedernes afgørelser.

Les den juridiske diskusjonen av den danske landsrettsavgjørelsen vedrørende supplerende kompensasjon for verditap – International Law Office:

  High Court rules on compensation for noise from wind turbines

Se domsavsigelsene som danner grunnlaget for advokatfirmaet Plesners kommentar fra 1. september 2014.

«Plesners kommentar sier at Landsrettens dom er betydningsfull fordi den gir erstatning etter at vindturbinene er satt opp. Det vil si at alle (danske) vindmøllenaboer nå har mulighet for å søke ny erstatning etter et mer realistisk grunnlag. Når eiendommen blir besiktiget etter at vindturbinene er blitt realitet, vil det være større sannsynlighet for at naboenes egne iakttagelser og vurderinger blir tatt med i en ny bedømmelse av et verditap. At det er oppstått et tap, er det i hvert fall ingen tvil om.» (Kilde: Landsforeningen Naboer til Kæmpevindmøller)

Søren Stenderup Jensen, som er forfatter til teksten i International Law Office, kan kontaktes for mer informasjon. Firmaets webadresse er: www.plesner.com

Byrettsdommen:

http://stilhed.eu/wp/wp-content/uploads/2014/09/Bilag-4.Byretsdom.pdf

(Der er tale om en af de første sager om erstatning for værditab efter lov om fremme af vedvarende energi, der trådte i kraft den 1. januar 2009. Sagen blev derfor behandlet af 3 dommere.)

Landsrettsdommen:

http://stilhed.eu/wp/wp-content/uploads/2014/09/Bilag-5Landrets-domen.pdf

(Udskrift af Dombogen for Vestre Landsret. Dom afsagt den 25. mars 2014 af Vestre Landsrets 5. afdeling. Dommerne: Henrik Estrup, Chr. Bache og berthe V. Jespersen (kst.) i ankesag.)

Wisconsin Realtors Association: A study of three Wisconsin wind farms showed that prospective buyers had a negative perception of nearby wind turbines (with an) average decrease in vacant residential property values ranging from 12 percent to 40 percent. 

www.wra.org/WREM/Sept10/WindFarmRegulations/

Great Britain: The London School of Economics, which looked at more than a million sales of properties close to wind farm sites over a 12-year period, found that values of homes within 1.2  miles were being slashed by about 11 percent.

www.dailymail.co.uk/news/article-2546042/Proof-wind-turbines-thousands-home-value-homes-1-2-miles-wind-farms-slashed-11-cent-study-finds.html  [link to the study]

Ontario: Clear Creek with 18 turbines had an average/median decline in value of 33/35 percent, with the greatest loss being 55 percent. Melancthon with 133 turbines had an average/median decline in value of 37/39 percent with the greatest loss being 58 percent. 

http://freewco.files.wordpress.com/2012/10/case-studies-clear-creek-melancthon-wind-turbines-oct-12.pdf  [alternative link]

Ontario: A sample of 600 properties that sold in the windmill areas over a period of three years revealed that days on market were more than double for those properties inside the windmill zones. The sold price was on average $48,000 lower, and the number of homes not absorbed (not sold) was 11 percent vs 3 percent.

http://ruralgrubby.files.wordpress.com/2008/12/chris-luxemburger-presentation1.pdf  [alternative link]

New York: Research (by a professor) on 11,369 property transactions over nine years in northern New York used a repeat-sales framework to control for omitted variables and endogeneity biases. “We find that nearby wind facilities significantly reduce property values. Decreasing the distance to the nearest turbine to one mile results in a decline in price of between 7.73 percent and 14.87 percent. These results indicate that there remains a need to compensate local homeowners/communities for allowing wind development within their borders. 

http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1803601 [alternative link]

There is much more. Go to: 

www.northnet.org/brvmug/WindPower/REValues.pdf  [also: www.wind-watch.org/documents/category/property-values/ ]

All turbine zoning needs a property value protection agreement. Planning commissions that refuse a PVPA risk a lawsuit for putting residents at financial risk.

Victoria L. Brehm

Tustin

Credit:  Cadillac News | 09/16/2014 | www.cadillacnews.com